Mortgage kanunun devreye girmesi ile Değerleme kavramı ve Değerleme Uzmanlığı daha bir önem kazandı. Peki, kimdir nedir Değer ve Değerleme, Değerleme Uzmanı ne yapar, neler değerleme yapılabilir? Kimler bu işi yapabilir ya da yapmalıdır?

“Değerleme Uzmanı” bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesini yapacak olan, asgari 4 yıllık üniversite eğitimi almış olan kişilerdir. Ehliyet sahibi Değerleme Uzmanlarının dünyaca kabul görmüş  araştırma ve analiz tekniklerini kullanarak bunları deneyim ve bilgi birikimlerine ilave etmesi neticesinde değerle ilgili kanaat oluşturmasına “Değerleme” denir. Bu çalışma sonucu ortaya konulan kanaate ise  “Değer”  denmektedir. Ya da başka bir ifade ile “Değerleme”  bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya  bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve  tarafsız olarak takdir edilmesidir.  Değerleme çalışması konut , arsa, arazi, işyeri, alışveriş merkezi , otel,  iş merkezleri, fabrika binaları gibi taşınmazlara, fabrikaların makine parklarına değer biçmek amacı ile yapılabilir. Değerleme Uzmanlığı sadece bu sayılan çalışmalarla karşımıza çıkmaz. Bugün gelişen dünyada değerleme uzmanları bir yatırımcının gayrimenkul yatırımı kararı almadan önce danıştığı baş danışmanlardan biri konumundadır. Bir arazi alınmadan önce üzerinde fiziksel olarak olanaklı, yasal olarak imkanlı, ekonomik olarak optimum seviyede getiri getirecek projenin belirlenmesinde, pazarın dinamiklerinin ve ihtiyaçların gözlenmesinde, Pazar etüdü yapılmasında yatırımcılara hazırladıkları raporlarla yardımcı olurlar. Bu sayede yatırımcılar deneme yanılma yolu ile değil bilimsel yollarla en iyi ve en verimli yatırımı yapabilirler. Bahsedilen çalışmalar nitelikli değerleme çalışmaları olup ağırlıklı olarak mühendis , şehir plancı ve ekonomist kökenli uzmanların bir matriks sistemi ile bir arada çalışmaları sonucunda gerçekleştirilebilir. Değerleme Uzmanları aslında icra ettikleri meslek ile gayrimenkul yatırımcısının ve finansörlerinin, kredi verenlerin koruyucu meleği durumundadırlar.

Ülkemizde değerleme lisansları ile ilgili yetkiler ve lisans dediğimi ehliyet Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından düzenlenmekte ve verilmektedir. Kurul tarafından yapılan sınavları geçen ve meslekte 3 yıllık tecrübesini kanıtlayan uzmanlar,  yetkilendirilerek lisanslanmaktadırlar. Bu uzmanların belli sermaye ve yeterlilik şartları ile kurdukları şirketlerse “SPK Lisanslı Değerleme Şirketleri” olmaktadır. Ayrıca Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK)’da son yıllarda kendi faaliyet alanları ile ilgili konularda şirketlere lisans vermeye başlamıştır.

Tüketici açısından yetkili ve ehliyetli uzmanlarla çalışmanın yatırımcıyı koruyan bir yanı vardır. Yatırımcı yaptığı veya yapacağı yatırımın sağlıklı olup olmadığını, beklentilerini karşılayıp karşılayamayacağını  profesyonel ve objektif bir gözle inceletme imkanı bulmaktadır. Öte yandan Mortgage kanunu gelişen dünyaya Değerleme Uzmanlığını bir meslek olarak tanıtmış bulunmaktadır.

Sanılanın aksine “değerleme” sadece yeri gidip görmek ve bir satış rakamı tayin etmek değildir. Değerleme Uzmanları pazarlama yapmadıkları için, bütün ticari kaygılardan uzak olarak mülkü her yönü ile incelerler. Mülkün tapudaki projesine bakılması, tapuda mülkiyet sorunu olup olmadığının tespiti, ne amaçla kullanılabilir olduğu ve hangi mekanın hangi bağımsız bölüm numarasına kayıtlı olduğu, yapının kaçaklarının olup olmadığının tespiti ile ve en önemlisi, gösterilen yerin projede aynı yer olup olmadığının tespiti uzmanın sorumlulukları arasındadır. Uzman tüm bu çalışmalardan sonra uluslararası kabul görmüş değerleme tekniklerini de kullanarak mülke bir kıymet takdiri yapar, değer verirler.

Değerleme Uzmanları yaptıkları raporlarla yatırımcılara ve nihai kullanıcılara yol gösterirler. Bu sayede tüketicilerin özenle yapmayı planladıkları yatırımın içinden çıkılmaz bir sorun yumağı haline gelmesini önlerler. Bu nedenle değerleme yapmanın çok zor ve sorumluluk isteyen bir iş olduğunu, yapanın da / yaptıranın da bunun bilincinde olması gerektiğini vurgulamak gereklidir.

Aslında yapılan işin yapısı gereği değerleme uzmanlığı disiplinler arası bir meslektir, nasıl mı? Uzman kimi zaman bir hukukçu gibi mülkle ilgili mevzuatları inceler, kimi zaman bir şehir plancısı gibi mülkün gelişimsel yönünü, kimi zamanda bir inşaat mühendisi veya mimar kimliği ile mülkün teknik yönlerini  bir harita mühendisi gibi mülkiyeti analiz eder. Bütün bu gözlükler bir arada olduğu için Değerleme Uzmanlığı aslında disiplinler arası bir meslektir.

Bugün günümüzde değerleme sektöründe Harita Mühendislerinin çok önemli bir rol üstlendiğini ve hatta sektörün lider mesleklerinden biri olduğunu söylemek mümkündür. Eğitim sisteminden kaynaklanan nosyonları nedeni ile bu meslek, değerleme uzmanlığının gerek konut değerleme alanında gerekse proje değerleme ve fizibilite çalışmalarında önemli rol oynamaktadır ve gelecekte de oynamaya devam edecektir.

Ülkemizde 1500 civarında lisanslı uzman bulunmakla, bunların 450 kadarı Lisanslı Değerleme şirketlerinde çalışmaktadır, 100 civarında bir uzman ise bizzat sahada bağımsız çalışmaktadır.  Kalan lisanslı uzmanlar ise inşaat ve gayrimenkul geliştirme firmalarında ve kamu kurumlarında çalışmaktadırlar. Günümüzde piyasanın gelişimine göre,  coğrafik olarak ülke çapına yayılmış  farklı konumlarda yaşayan ilave olarak 3000 ‘e yakın uzmana ihtiyaç duyulduğunu söyleyebiliriz. O nedenle benim gençlerimize özellikle Harita Mühendisi adayı gençlere tavsiyem bu mesleğe bir an önce yönelmeleri, stajlarında başlayarak mesleği tanımaları. Çünkü Değerleme Uzmanlığı ülkemizde gelecek nesillere çok önemli mesleki fırsatlar sunuyor.