2016 yılı Sermaye Piyasası Faaliyetleri lisanslama sınavlarının ilki 11-12 Haziran 2016 tarihlerinde Sermaye Piyasası Lisanslama Sicil ve Eğitim Kuruluşu (SPL) tarafından düzenlenecek.
Bu sınav özelinde çarpıcı veri ve istatistiklerle gayrimenkul değerleme sektörünü; sektörün mevcut durumunu, sektörde harita mühendisinin yerini, sektörün hacmini ve büyüme miktarını, lisanslama sınavını ve önemini, sınavın püf noktalarını, gayrimenkul değerlemenin iş kollarını, sektörün geleceğini Eva Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Genel Müdür Yardımcısı Zuhal BALSARI, meslektaşları-Haberita okuyucuları- için değerlendiriyor.
Zuhal BALSARI’nın 17 yıllık gayrimenkul değerleme sektörü tecrübesi bulunuyor.
Peki Zuhal BALSARI kimdir?
Zuhal Balsarı, SPK Lisanslı Değerleme Uzmanı (Lisans tarihi : 2004) olup Gayrimenkul ve Proje Değerleme, Ekip Yönetimi, Değerleme Konusunda uzun yıllardır sektörde çalışıyor. Yıldız Teknik Üniversitesi Harita Mühendisliği Bölümü mezunu olan BALSARI’nın 17 yıllık Gayrimenkul Sektörü tecrübesi bulunuyor.
BALSARI, 1999 yılında Turyap Gayrimenkul Değerleme A.Ş.’de başladığı çalışma hayatına 2003 yılında TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş.’de Yönetici olarak devam etti. 2008 yılında Standard Ünlü Menkul Değerler A.Ş.‘de Müdür olarak görev alan BALSARI, 2011 yılından bu yana EVA Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.‘de çalışıyor.
Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB) üyesi de olan BALSARI’nın gayrimenkul sektörü konusunda birçok köşe yazısı ve makalesi bulunuyor. Zuhal BALSARI, Kadir Has Üniversitesi Gayrimenkul Varlık Değerleme programında, DUD, Lidebir, mühendislik odaları, banka gibi birçok kurum ve kuruluşta değerleme ve gayrimenkul üzerine eğitimler veriyor.
“Gayrimenkul Değerleme sektörü daha çok 2012 yılından sonra büyümeye başladı.”
Gayrimenkul değerleme sektörü, özellikle hacim olarak sürekli büyüyen bir sektör. Aktif SPK lisanslı firma sayısı 2011-2012 yılından önce çift hanelerde iken, günümüz itibarıyla SPK lisanslı firma sayısı resmi olarak 132. Sektörün gelişimini bu yönde incelersek hacimsel olarak % 90’ dan daha fazla bir büyüme söz konusu. Eskiden belli bir miktarın altındaki kredilerde banka müdürleri gayrimenkul değerleme işlemini yapmaktaydı, daha sonra bazı bankalar belediyelerden bu konuda hizmet almaya başladı, sonraları ise sahadaki eksperler doğrudan bankaya rapor sunar duruma geldiler. 2011-2012 yıllarından sonra, değerleme raporlarının SPK lisanslı firmalar tarafından yapılması zorunluluğu getirildi ve sektör disiplin altına alındı. Diğer yandan zamanla sektörün tanınması ile birlikte, büyük firmaların fizibilite çalışmaları, miras mallarının paylaşımı, gayrimenkul alım-satımında ekspertiz raporunun değer belirleyici olması gibi faktörler de değerleme sektörünün büyümesine ivme kazandırdı.
“Harita mühendislerinin pastadaki payı % 23.”
Sektörde çalışan lisanslı uzman sayısı 2016 yılının Ocak ayı itibari ile 6.023. Harita mühendislerinin pastadaki payı, ne yazık ki % 23 gibi düşük seviyelerde. Halbuki gayrimenkul değerleme sektöründe öncelikli tercih edilen meslek grubu olan harita mühendislerinin payının daha çok olması gerekiyor. Harita mühendislerinin bu işi tercih etmeleri için öncelikle, bilgilendirici platformların sayısının artması gerekiyor. Ayrıca üniversitelerde gayrimenkul değerleme disiplinine müfredatta daha çok yer verilmesi de genç mühendislerin önlerini görebilmeleri için bir öneri olabilir.
Zuhal BALSARI, EVA Gayrimenkul Değerleme’de Genel Müdür Yardımcısı olarak görev yapıyor.
“Gayrimenkul değerleme, harita mühendislerinin uzmanlık alanlarına da hitap ediyor.”
Gayrimenkul değerleme, bu işi yapanlar açısından karma bir disiplindir. Başta Harita Mühendisliği, inşaat mühendisliği, şehir ve bölge plancılığı, mimarlık olmak üzere, işletme ve iktisat fakültesi mezunlarının da rağbet ettiği bir meslektir. Gayrimenkul değerleme sadece bir gayrimenkule değer takdir etmekten ibaret değil. İşin özünde, teknik ve mevzuat ön plana çıkıyor. Harita mühendisleri de, hem teknik konularda hem de mevzuatla ilgili yetiştirildiğinden, gayrimenkul değerleme sektöründe son derece başarılı oluyorlar. Diğer yandan işlemlerde doğrudan harita mühendisliğine hitap eden uygulamalar karşımıza çıkabiliyor. Örneğin imar uygulaması görmemiş ancak imar planları mevcut olan bir bölgedeki kadastral parselin değerlemesi, doğrudan harita mühendisliğinin görev ve sorumluluğu altındaki imar kanununun 15-16 ve 18. Maddeleri ile ilgilidir. Bu kanun ve uygulaması hakkında bilgi sahibi olunmadan yapılan bir değerleme sağlıklı bir değerleme değildir. Yine aynı şekilde kırsal alanda bir tarla değerlemesinde, konuyla ilgili güncel kanun ve yönetmelikler takip edilmeden sağlıklı bir değerleme yapılamaz. Gayrimenkul değerleme alanında, doğrudan harita mühendislerine hitap eden bu gibi çok sayıda uygulama mevcuttur. Her meslekte olması gerektiği gibi, gayrimenkul değerlemede de işi ehlinin yapması gerekiyor. Bu nedenle harita mühendisleri bu sektörde daha fazla söz sahibi olmalılar.
“Artık SPK lisansı bir ayrıcalık değil, bir mecburiyet.”
Gayrimenkul değerleme sektöründe çalışmaya karar vermiş bir kişi, sektörde nitelikli iş yapabilmesi için mutlaka SPK lisans belgesini almalıdır. Bu artık neredeyse bir zorunluluk halini almış durumda.
Yeni başlayanlar için SPK lisansı olmadan sektörde yer bulabilmek artık eskisinden daha zor.
Sektörün en büyük işvereni olan birçok banka, artık sahada sadece lisanslı uzman görmek istiyor. Bu bağlamda bazı bankalar belli bir değerin üzerindeki, bazı bankalar ise bütün işlemlerinin lisanslı uzmanlar tarafından yapılmasını istiyor. Bu bağlamda artık SPK lisansı bir ayrıcalık değil, daha öncede belirttiğimiz gibi bir mecburiyettir. Artık SPK lisansı bu iş için bir nevi bir anahtar vazifesi görmektedir. SPK lisansı alan bir kişi zaman içinde edinmiş olduğu tecrübe, bilgi ve birikim ile sektörde çok iyi bir kariyer yapabiliyor.
2004 yılında lisansı aldığımda lisans almak bir ayrıcalıktı, günümüzde ise bu bir zorunluluk haline dönüştü. Sektörde özellikle belli hacimde iş yapabilmek için lisans almak oldukça önemli.
“Sınav artık daha kolay.”
Lisanslama sınavı, 11-12 Haziran 2016 tarihlerinde SPL tarafından gerçekleştirilecek.
Lisans sınavlarının ilk dönemlerinde yani 2012-2013 yıllarına kadarki süreçte sınavlar daha zordu. Sınava hazırlık kaynaklarının az olması ve sınav konularının daha kapsamlı olması bunun başlıca nedeni olarak gösterilebilir. 2013 yılından itibaren sınav sistemindeki değişiklikler ve ders notlarının SPL internet adresinden yayımlanması, hem sınav konuları ve sınavın kapsamını daha belirgin hale getirdi, hem de ne tip sorular sorulabileceği ile ilgili bir takım fikirler verdi. Bununla birlikte sınavdaki başarı oranı da artmaya başladı.
“Sınav ezberci bir zihniyetle başarı sağlanabilecek bir sınav değil.”
Sınav içeriğine bakıldığı zaman mühendislik ve teknik konular yerine sınav içeriğinin daha çok ekonomi ağırlıklı olduğu görülüyor. Bu nedenle sınava mühendis gözüyle bakmamak gerekli. Kesinlikle SPL internet sitesi üzerinden yayımlanan ders notlarına çalışılmalı, başka kaynaklardan da bu çalışma desteklenmeli.
Rakamlar ne diyor?
Son 3 yıldaki sınavlarda gözlemlendiği kadarıyla ders notlarına çalışan herkesin yapabileceği soru miktarı yaklaşık % 50, ders notlarıyla birlikte başka kaynaklardan da yararlanıp problem çözme/analiz etme yeteneğine sahip kişilerin yapabileceği soru miktarı % 35-40, ilgili konularda profesyonele yakın bilgi ve birikim sahibi kişilerin yapabileceği soru sayısı % 10-15 seviyesindedir. Bu da demek oluyor ki, lisans için başarı ortalamasının 60 olduğu bu sınavda, sadece ezberlemek ya da yayımlanan ders notlarına çalışmak yeterli değil. Diğer bir değişle sınav ezberci bir zihniyetle başarı sağlanabilecek bir sınav değil.
“Değerlemede doğru yöntem seçilmelidir.”
Gayrimenkul değerleme, temel olarak herkesin bildiği emsal karşılaştırma, maliyet yöntemi ve gelir indirgeme yöntemlerinden oluşuyor. Piyasada en çok kullanılan yöntem emsal karşılaştırma yöntemidir. Kısaca bir mülkün benzer özelliklerdeki mülklerle kıyaslanarak, gerekli düzeltmelerin yapılması ve değer takdir edilmesidir. Maliyet yönteminde ise, arsa değeri dahil bir mülkün yatırımcıya taşınmaz anlamında toplam maliyetinin hesaplanmasıdır. Genellikle fabrika, imalathane tarzı taşınmazların değerlemesinde kullanılmaktadır. Gelir indirgeme yöntemi ise 3 yöntem arasında en az kullanılan, diğer yöntemlere göre belli bir miktar tecrübe ve bilgi isteyen, daha çok parametreye sahip değerleme yöntemidir. Genellikle gelir getiren otel, akaryakıt istasyonu gibi taşınmazların değerlemesinde kullanılmaktadır.
“Alışveriş merkezi, konut, ofis, otel, marina ya da kompleks projeler gibi büyük çaplı yatırımlarda…”
Bununla birlikte her üç değerleme yönteminin de kullanıldığı Geliştirme Analizi Yöntemi ile özellikle yatırım kararlarının alınması öncesinde yatırımcılara öngörü analiz çalışmaları yapılmaktadır. Alışveriş merkezi, konut, ofis, otel, marina ya da kompleks projeler gibi büyük çaplı yatırımlarda fizibilite, proje değerleme ve proje geliştirme çalışmaları oldukça önemli. Gayrimenkul değerleme uzmanı bu tarz çalışmaları yapabilecek öngörü ve beceriye sahiptir.
“Gayrimenkul değerleme önümüzdeki süreçte bilinirliği ve önemi daha fazla artacak bir meslek haline gelecek.”
Gayrimenkul değerleme önümüzdeki süreçte bilinirliği ve önemi daha fazla artacak bir meslek haline gelecek. Temelinde değerleme kriterlerinin olduğu proje geliştirme, proje değerleme, en iyi ve en verimli kullanım analizi (best use) çalışmaları özellikle gayrimenkul yatırımlarının hızla arttığı ülkemizde yatırımların daha sağlıklı yapılabilmesi için hukuki ve yasal süreçlerin iyi değerlendirilip analiz edildiği, yatırım öncesinde fizibilite çalışmalarının yapıldığı oldukça geniş ve önemli bir iş kolunu gündemimize getiriyor.
